摘要：本文将围绕着“包含不动产投资信托基金(REITs)是什么”的词条展开，从四个方面对此进行详细的阐述。首先，文章将具体介绍什么是不动产投资信托基金以及REITs的基本特点；其次，文章将梳理REITs的操作模式和投资方式；接着，文章将分析引入REITs对于行业和投资者带来的巨大益处；最后，文章将对REITs的未来前景进行预测和展望。
1、REITs的基本特性
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指以不动产为基础资产，通过发行证券的形式，集中管理投资者的资产，从而取得不动产租赁所得等收益并向投资者分配利润的一种特殊基金，通俗地说，就是一种被证券化的不动产基金。
REITs这一概念始于美国，1986年美国国会通过《房地产投资信托基金税法案》，允许REITs不缴纳所得税，但须至少分配90%的利润给投资者，从而吸引了广大投资者的积极参与和关注。目前，全球不动产投资信托基金的总市值已经超过1万亿美元，其中美国REITs占据了80%以上的市场份额。
REITs和传统的不动产投资方式相比，不仅具有流动性好、收益高、分散化投资、将管理费用降至最低等优点，而且更能够让小额投资者通过证券市场，相对容易地投资于不动产市场。
2、REITs的操作模式和投资方式
REITs的操作模式通常是这样的：首先，REITs公司以一个收益不错的不动产项目作为创建对象，向证券交易所发行股票或债券。然后，其余投资者（机构投资人和个人投资人）在证券市场上买下REITs公司的股票或债券，成为从业者的股东或债权人，从而从租金和增值等收益中获得收益。
REITs的投资方式包括两种：一种是通过证券交易所购买REITs基金，以此间接参与不动产投资；另一种方式就是购买不动产投资信托基金管理公司的股票。无论哪种方式，投资者都可以享受税收优惠，同时还能获得相对稳定的资产收益和有限的资本增值受益。
此外，与一般不动产投资相比，REITs还有一个大优势就是它可以通过债券融资的方式大量获取资金，从而实现对大型不动产项目的成功收购，提高收益并分散风险。
3、引入REITs对行业和投资者的益处
引入REITs对于整个不动产市场和投资者而言，都具有以下几个巨大的益处：
1.带来丰富的投资机会：由于REITs的引入，许多小额投资者也可以参与到不动产投资市场中来，从而实现了资产配置方面的广泛参与，并进一步推动了不动产市场的流动性和活力。
2.利于公司合规运营：REITs公司必须遵守严格的管制，例如必须将90%的收入回馈给股东；有监管的“节制”，可以规范行业，避免不良现象的发生。
3.鼓励市场稳定发展：REITs公司的转移和再投资可以规避了“超买和超卖”的情况，从而更加稳定地发展。
4.吸引了更多资金的投入：由于REITs的税收优惠和稳定的收益高于债券和股票，刺激了更多的资金投入，从而使资本市场变得更加活跃，推动了整个市场的繁荣和发展。
4、REITs未来发展前景的预测
目前REITs市场的总体目标是全球性的资产类别的证券化。未来几年，REITs市场将会继续增长，并超越传统市场的增速，REITs的性质还将更加多样化，例如资产的专门化、区域的专门化等。REITs的技术性进步也将进一步推进市场稳定和资本市场化进程，包括扩大债券发行、采取联合借款机制等等。
也许未来的REITs将会涵盖更多的类别，例如住房、公寓、工业和办公楼等，REITs扩张的速度或者将占据贸易和商业租的更大比例，甚至将包括医疗和社会福利等更多社会化属性的硬资产类别。
总结：
本文详细阐述了REITs的基本特性，及其操作模式和投资方式，同时也介绍了引入REITs对行业和投资者带来的益处。最后，文章预测了REITs未来的发展前景，并认为未来REITs将包括更多的不动产类别。
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